인생

[스크랩] 알아두세요! 양도세 중과의 오해와 진실

원조젠틀맨 — Mon, 23 Jul 2018 14:05:45 +0900

알아두세요! 양도세 중과의 오해와 진실

작년 8.2 부동산 대책의 핵심이었던 양도 소득세 중과가 4월 1일 시작되었습니다.

그래서인지 3월 조정대상지역 내 아파트 거래량이 역대 최고를 기록했다고 합니다.

그런데, 이 중에는 양도 소득세 중과에 해당이 안 되는데 모르고 급히 물건을 파신 분도 계시고

양도 소득세가 중과되면 얼마나 많은 세금을 내는지 모르는 분도 많이 계신데요,

오늘은 양도 소득세를 둘러싼 오해와 진실을 파헤쳐 봅니다.

“4월 1일부터 다주택자에 대한 양도소득세 중과가 시행된다.

하지만 자신이 양도세 중과 대상인지 여부를 모르는 이들이 적지 않다.

양도세 중과 대상이 조정대상지역’에 한정돼 있고,

3억 원 이하 부동산은 보유 아파트 수에 포함하지 않기 때문이다.

3월26일 부동산 업계 등에 따르면 전체 부동산 자산규모가

상대적으로 많아도 중과대상이 아닐 수 있다.

반대로 주택값이 상대적으로 높지 않아도

다주택자인 경우높은 세율을 적용받아야 하는 경우가 있다.”

- 기사 내용 中 -

양도 소득세를 안 내도 되는 경우

다주택자에게 적용되는 양도소득세 세율은 위와 같다.

먼저 표를 보시면 1주택자는 상관이 없고 2주택, 3주택자 등 여러 개의 주택을 가진 다주택자부터 양도 소득세 중과가 됩니다(세대 기준). 그런데 이때, 양도 소득세 중과에 해당이 안 되는 주택이 있습니다.

먼저 주택 수에 포함이 안 되는 주택이 있습니다.

바로 3억 원 이하 주택입니다. 3억 원 이하의 부동산은 보유 주택에 포함이 안 됩니다.

다시 말해, 수도권 및 광역시를 제외한 나머지 지역(전라도, 경상도, 강원도, 충청도, 제주도)에 있는 3억 이하 주택, 광역시의 군 지역(대구광역시 달성군, 인천광역시 옹진군, 인천광역시 강화군 등) 소재 3억 이하 주택,

그리고 경기도 읍면 소재의 3억 이하 주택을 소유한 사람은

양도 소득세 중과 대상인 다주택자가 아닙니다.

광역시의 군 지역 소재 3억 이하 주택은 양도 소득세 중과 대상 주택이 아니다.

예를 들어, 대구광역시 달성군에 있는 옥포이진캐스빌8단지의 101㎡ 타입 매매가는 2억 5,000만 원대입니다. 이런 주택은 2채를 가지고 있어도 중과 세율을 산정하는 주택 수에 포함이 안 됩니다. 즉, 조정 대상 내 주택이 1채 더 있을 때 해당 주택 매도시 양도 소득세 중과 대상이 아니다.

‘보유 기간’양도세와 상관있을까?

그리고 중과 세율을 적용받는 주택은 조정대상지역 내 주택에 해당합니다.

즉, 조정대상지역 40개 지역 서울(전역 25개 구), 경기(과천, 성남, 하남, 고양, 광명, 남양주, 동탄2), 부산(해운대, 연제, 동래, 부산진, 남, 수영구, 기장군), 세종 지역 내에서 주택을 팔 경우 중과 세율을 적용받습니다 (위 주택을 제외한 2주택 이상 보유부터).

또한 양도 소득세 중과를 이야기할 때 많은 오해가 있는 부분이 바로 ‘보유 기간’인데요, 장기보유 특별 공제도 받지 못합니다.

그렇다면, 다주택자일 경우 조정대상지역 내 주택 양도 시 중과 세율을 다 적용하느냐?

그것도 아닙니다.

조정대상지역 내 임대 사업자 등록 물건 중 임대 기간을 충족(5년, 8년)한 것은 중과 세율을 적용받지 않습니다.

중과 세율을 적용 받지 않는 주택은 장기 사원용 주택, 문화재 주택,

조세특례제한법 99조1항 양도세 감면 주택, 상속주택(5년 이내), 가정 어린이집 등이 포함됩니다.

다시 한번 정리해 보면,

양도 소득세는 세대 기준 2주택 이상이면서 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 중과됩니다(주택 산정 예외 규정 체크! 조정대상지역 내 주택 양도 중과 제외 체크!).

이렇게 양도 소득세 중과 관련법이 까다로워짐에 따라 자신이 양도 소득세 중과 대상과 인지 아닌지를 잘 알아둘 필요가 있습니다. 양도 소득세 차이가 무척 크기 때문입니다.

현재 조정대상지역 내 양도 소득세중과에 해당하는 구축 아파트가 매매 시장에 나오지 않아 거래는 당분간 안 되지만 가을 이사 철이 되면 수요가 늘어나면서 일부 지역은 가격이 상승할 가능성이 있습니다.

그리고 분양, 재개발, 재건축 등으로 인한 수요층의 이동으로 신축 아파트 시장은 더욱더 뜨거워질 것같습니다.

과연 부동산 시장은 잔인한 4월이 될까요, 잔잔한 4월이 될까요?

모두 시장을 잘 관찰하고 변화를 감지하시기 바랍니다.

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[스크랩] 집 팔 때 알아두면 좋은 절세 팁

원조젠틀맨 — Thu, 31 May 2018 14:35:01 +0900

집 팔 때 알아두면 좋은 절세 팁

모르면 다 내고, 알면 아낀다"라는 말이 있듯이 언제 어떤 주택을

어떻게 처분하느냐에 따라 납부해야 할 세금 부담도 달라지는데요.

집 팔 때 알아두면 좋은 절세 방법을 소개해 드립니다.

아래 동영상 내용을 참고해 주세요.

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[스크랩] 저렴한 임야에 주택을 짓는 다양한 방법

원조젠틀맨 — Mon, 16 Apr 2018 16:54:40 +0900

저렴한 임야에 주택을 짓는 다양한 방법

임야의 경우는 농림지역, 즉 보전산지(공익용·임업용)에 대해서만 ‘산지전용허가’라고 하며 관리지역내의 임야, 즉 준보전산지에 대해서는 ‘산림형질변경허가’라고 한다.

물론 보전산지의 전용도 넓은 의미에서는 형질변경이라는 점에서 같다.
하지만 행정절차에 있어 보전산지전용과 준보전산지 형질변경허가는 다르다.

이는 다음과 같다.
준보전산지 만이 형질변경 가능하다
우선 농업이나 임업에 종사하지 않는 도시민의 보전산지 전용신청은 불가능하다.

이는 농지의 경우와 동일하다.
즉, 농림지역에 속한 땅은 그것이 농업진흥지역 내에 있는 땅이던, 또는 농림지역 내의 보전산지에 속하는 땅이던, 논·밭·임야 여부에 관계없이 외지인의 전용허가가 원천적으로 불가능함을 뜻한다.

따라서 도시민이 전원주택을 지을 수 있는 임야는 관리지역 내에 있는 준보전산지 밖에 없다. 준보전산지는 농지전용허가 시와 마찬가지로 소유권이전등기가 되어있지 않은 상태에서도 현지로 거주지를 옮기지 않고 산림형질변경허가를 받아 전원주택을 지을 수 있다.

이때 소유권이전 절차는 농지전용허가의 경우와 같다.
즉, 토지매매계약을 체결한 다음 땅값의 상당부분을 미리 지불하고 지주로부터 토지사용승낙서를 받아 산림형질변경허가를 받아내면 이후 토지거래허가를 거쳐 소유권 이전등기가 가능해진다.

상기의 방법으로 전원주택을 지을 경우 비용 대비 효율성을 도모할 수 있는 잇점도 있다.
다시 말해 상대적으로 가격이 싼 임야를 전용하여 대지로 지목을 바꾸는 것이 농지 등을 전용하는 것보다 비용이 적게 든다는 것이다.
따라서 가능한 경우 산림형질변경을 통한 지목의 용도변경을 적극 고려할 필요가 있다.

산림형질변경허가시의 사업기간은 1년 이내로 제한되며, 허가받은 날로부터 3개월 안에 사업에 착수하지 않거나 사업에 착수한 후 6개월 이상 공사를 중단할 경우 허가가 취소된다.

사업기간은 농지전용보다 훨씬 촉박하다.
따라서 늦어도 1년 안에는 대지조성 공사를 끝내고 지목을 대지로 변경 완료하여야 한다.
임야는 농지의 형질변경허가와는 달리 형질변경허가를 받은 후 권리승계가 가능하며, 산림형질변경 도중에라도 소정의 절차를 거쳐 제3자에게 허가지위를 승계할 수 있다.

또 농지의 경우에는 전용허가를 받은 후 8년 이내에는 다른 용도로의 변경이 금지되지만,
임야의 경우에는 제한기간이 5년이다.

따라서 일단은 전원주택을 지을 목적으로 산림형질변경 허가를 받았더라도 이후에 마음이 바뀔 경우 팬션, 까페 등으로 비교적 자유롭게 용도변경 할 수 있다.

농업인만이 갖는 특권, 보전산지 전용허가
농지법·산지관리법 등 관련법에 따르면 농업인에게 주어지는 혜택은 많다.
농지는 물론이고 임야 등 용도지역에 관계없이 시골 땅에 관한 한 어떤 곳에서건
집을 지을 수 있다. 즉 보전산지 내에서도 산지전용허가를 통해 주택을 지을 수 있다.

물론 보전산지 중 보안림,채종림,시험림,천연보호림 등의 공익용 보전산지의 경우에는 농업인이라도 전용이 허가되지 않지만, 실제 이런 땅은 깊은 산속에나 있어 이곳에 주택을 짓는 경우는 현실적으로 드물다.

그러면 농지법상의 농업인 조건은 무엇인가.
1,000㎡(303평) 이상의 농지를 경작하면서 농·임·축산업 수입이 전체 가족 연간 총수입액의 1/2을 초과하거나 전체 가족 노동력의 1/2 이상으로 농·임·축산업을 영위하는 세대를 일컷는다. 여기서 생각해야 하는 것이 바로 농업인으로 인정받을 수 있는 최소 경작면적이다.

농업인으로 인정받으려면 최소 경작면적이 303평 이상이 되어야 하는데, 여기에 더해 농업인주택으로 건축허가를 받으려면 집터, 다시 말해 대지로 전용할 땅을 제외하고도 303평 이상 농사를 짓고 있어야 한다는 것이다.

이를 잘 못 이해할 경우 농림지역 내의 농업진흥지역이나 보전산지에서의 농업인주택(전원주택)을 짓지 못할 수도 있으니 주의해야 한다.

약 20평의 농가주택도 짓고 조그마한 텃밭도 일구고자 농업진흥지역 내의 농지 300평을 구입한 경우를 예로 들어 보자.
이 경우 20평의 농가주택을 지으려면 100평의 땅을 대지로 전용해야 한다

(건폐율이 20%인 경우).
그러면 남은 땅 200평에 농사를 지어야 하는데, 이 경우 최소 요건인 303평에 못미처 농업인 요건을 충족시키지 못하게 되어 결과적으로 농가주택을 지을 수 없게 된다.

임업용 보전산지 내에 집을 지을 경우
농업진흥지역 내에서 농가주택을 짓는 경우와 마찬가지로 부지 총면적 660㎡(200평) 한도 안에서 전용이 허용된다.
따라서 가장 싼 땅값의 하나인 보전산지에서 전용허가를 받아 집을 지을 경우
높은 투자수익도 기대할 수 있는데, 이는 농업인만이 갖는 혜택의 하나이다.

대체산림자원조성비가 부과된다
관리지역 내의 땅을 사서 전원주택을 지을 경우 임야가 농지보다 유리한 점은 다음과 같다. 우선 땅값이 농지에 비해 싸므로 그만큼 경제적인 부담도 적다. 그리고 대개 마을이나 논밭이 있는 산 중턱에 자리하고 있기 때문에 전망이나 주변경관이 뛰어나다.

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무엇보다 절차면에서도 농지보다 덜 까다롭다. 전용허가 시 농지는 소재지의 읍·면 농지관리위원회의 심사를 받은 다음 관할 시·군의 허가를 받아야 하지만, 임야의 경우에는 관할 시·군의 허가를 받기만 하면 되기 때문이다.

보전산지든 준보전산지든 관계없이 임야를 형질변경할 경우 대체산림자원조성비가 부과되는데, 이는 준보전산지 2,033원/㎡, 보전산지 2,642원/㎡(2008년 기준)으로 농지에 부과되는 농지전용 부담금에 비해 저렴하다.

하지만 전원주택을 지을 경우 다른 부분에서 비용이 더 들어갈 수 있으니 주의해야 한다.
경사지를 평탄하게 만드는 평탄작업이나 축대나 옹벽의 축성작업 등이 그것인데,
이 역시 무시할 수 없으므로 이점을 충분히 고려한 후 땅을 매입해야 한다.

1. 임야 종류의 선택

약초 재배는
보전산지 중에서 임업용 산지를 사는 것이 좋다.
또한 산의 경사도나 면적도 사전에 잘 확인하기 바란다.
*임업용산지는 산지전용신고만으로 약초재배를 할 수 있다.
(공익용산지는 약초재배 산지전용이 불가능함)

2. 산지전용 신고/허가 요건
재배할 약초나 수종, 산지 유형에 따라 다르다

- 산채 및 야생화 재배시
산지전용 신고 대상 : 농림어업인이
평균경사도 30도 미만이고 면적이 3천평 미만인 산지에서 재배할 때
산지전용 허가 대상 : 경사도나 부지 면적이 신고 요건보다 넘는 경우

- 관상수 재배
산지전용 신고 대상 : 농림어업인이
평균경사도 30도 미만이고 1만평 미만인 산지에서 재배할 때
(단, 산지 안에 생육하는 입목 중 30년 이상 소나무 비율이 10 %를 초과하면 안됨)
산지전용 허가 대상 : 신고 조건에 맞지 않는 경우

3. 주택과 농막 건축

약초전문재배 임업인은 자기소유 임업용 산지에 200평 이내 부지에 임업인 주택을 지을 수 있다.
또한 임산물 보관과 작업을 위한 약 60평 미만의 산림경영관리사와
농막을 각각 지을 수 있다. 약 1천평 미만의 임산물 생산가공시설을 건축할 수 있다.

4. 전문 재배에 대한 국가 지원
국가가 인정한 일부 임산물 등에 대하여 특정지역에 따라,
임업 및 산촌진흥촉진에 관한 법률에 따라 임산물 소득원의 생산가공지원이 있다.

[표] 임산물소득원의 지원대상품목(제6조 제1항 관련)
수실류: 밤, 감, 잣, 호도, 대추, 은행, 도토리, 개암, 머루, 다래
버섯류: 표고, 송이, 목이, 석이
산나물류: 더덕, 고사리, 도라지, 취나물, 두릅, 원추리, 죽순
약초류: 삼지구엽초, 청출/백출, 애엽, 시호, 작약, 천마, 장뇌, 결명초
수엽류: 은행잎, 솔잎, 두충잎, 떡갈잎, 멍개잎
약용류: 오미자, 오갈피, 산수유, 구기자, 두충
수목부산물류: 수액, 수피, 수지, 나무뿌리, 나무순
관상산림식물류: 야생화, 자생란, 조경수, 분재, 잔디

토막상식:

임야의 용도는 무궁 무진하다.

하여튼 산의 높이와 기후에 따라
경작할 수 있는 약초의 종류는 무궁 무진하다.

임야를 사서 약초재재를 하고자 할 때에는 어떤 조건의 임야가 좋은가?

도로에 붙은 밭이나 마을에 가까운 준보전산지의 임야는 약초를 심고
관리하는데는 좋으나 땅값에 비해 다소 경제성(효율성)이 떨어질 수 있다.

약초의 재배는 보전산지중에서 임업용산지를 사는 것이 좋다.
임업용산지에서는 산지전용신고를 함으로서 쉽게 약초재배를 할 수 있기 때문이다.

보전산지 중에서 공익용 산지에서는 약초재배를 위한 산지전용이 불가능하다.

공익용산지는 본래부터 도로, 군사,상수원, 백두대간 보호등
오로지 공익을 위한 목적으로만 쓸 수 있는 산지이기 때문이다.

따라서 약초재배는 임업용산지가 경제적으로도 가장 적당하다고 볼 수 있다.

임야구입시 체크포인트
1. 인근 농지에 비해 얼마나 싸게 살 수 있는가?
2. 토목공사 및 개발비용은 얼마나 드는가?
3. 매입가격과 공사비를 포함한 총 투자비용이 얼마나 차이가 나는가?
4. 산지전용 타당성 평가에서 산림전용 및 개발허가가 가능한 임야인가?
5. 산림의 상태가 자연조경으로서 이용가치가 있는가?
6. 진입도로 확보가 가능한가?

<임야를 대지로 전용할 때 필요한 절차>

1. 형질변경(산림훼손허가) 절차

임야취득->기본계획구상->토목설계사무소 지정->
산림훼손허가신청-> 심의 및 협의 -> 전용부담금, 대체조림비 납부 ->
산림훼손허가-> 건축허가->사용검사->지목변경신청->소유권이전

2. 구비서류

- 산림형질변경 허가신청서 1부

- 사업계획서 (연차별 사업계획표시) 1부

- 축척 1/6,000 또는 1/3,000 의 형질변경 임지 실측도 및 벌채구역도 1부

- 산림소유권 또는 사용수익권을 증명할 수 있는 서류 1부

보전임지 임야의 경우
-농업진흥지역 농지와 같은 자격요건
-전용면적은 주택만 짓고자 할 때는 181.5평,
창고 등 부대시설까지 설치할 경우 453.7 전용 허용

준보전임지 임야
-임야형질변경
-논/밭의 전용과정과 동일.
단 농지는 건물이 완공돼야 전용절차가 가능하지만, 임야의 경우는
시설공사가 30% 이상 진척되면 형질변경사업 준공허가를 신청할 수 있음.
-허가일로부터 3개월 이내에 사업에 착수
-임야의 경우는 형질변경허가를 받은 후 권리의 승계가 가능
-대체조림비(평당2,645원)와 전용부담금(임야공시지가의 20%) 납부. 농업인의 경우 제외
해당 지치체마다 조례로 요건을 강화 하거나 완화한 경우가 많으므로 꼭 사전에 확인하여야 한다.

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[스크랩] 물려받은 땅 팔 때 세금 줄이는 방법

원조젠틀맨 — Wed, 18 Oct 2017 10:33:00 +0900

아버지의 갑작스러운 사망으로 어머니와 이효자씨는 토지(중과세 대상이 되는 농지가 아닌 비사업용 토지)를 상속받았다. 이씨는 상속받은 토지를 내년쯤 부동산 개발업자에게 양도할 예정이다.

상속세 신고를 준비하던 이 씨는 조만간 부담하게 될 상속세와 가까운 미래에 부담해야 할 양도소득세를 절세하는 방법이 없을까 고심하고 있다.

상속세 신고 방법 따라 양도세까지 영향 미쳐

상속 받은 토지의 개별공시지가는 8억 원이고 시가는 13억 원 정도이다. 이씨는 상속받은 토지에 대해서 먼저 상속세를 신고 납부해야 한다. 또한 해당 토지를 개발업자에게 양도하는 경우에는 양도소득세를 내야 한다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액을 차감해서 계산하는데, 상속 받은 토지의 경우에는 이 취득가액을 ‘상속세 계산시 평가한 금액’으로 한다. 따라서 상속세 신고를 어떻게 하느냐에 따라서 양도소득세 금액이 달라질 수 있고 전체 세금의 크기가 달라질 수 있다.

양도세가 상속세보다 덜 부담 될 수 있어

일반적으로 사람들은 양도소득세 보다는 상속세를 더 두려워한다. 그러나 알고 보면 사정이 다를 수도 있다. 배우자와 자녀에게 재산을 상속하는 경우에는 기본적으로 10억 원이 공제되기 때문이다. 뿐만 아니라 상속세는 과세표준이 1억 원 이하인 경우 세율이 10%이지만 양도소득세의 경우 과세표준이 1억 원 이하인 경우에는 최대 35%의 세율(8,800만원 초과)이 적용되기 때문이다.

10억 원 이하 상속재산은 상속세 없어

이씨의 사례를 살펴보자. 상속세를 계산할 때 상속재산금액의 평가는 원칙적으로 ‘시가’로 한다. 그렇지만 상속이란 실제로 돈이 왔다 갔다 하는 것이 아니기 때문에 시가를 파악하기가 어렵다. 이런 경우 토지의 가액은 감정가격 등으로 하거나 그런 가격이 없을 경우 ‘개별공시지가’로 한다. 이 씨의 경우 상속세만 따져 본다면 개별공시지가를 적용할 때 세금 한 푼 내지 않아도 되기 때문에 유리하다고 판단할 수도 있다.

상속재산을 개별공시지가로 평가하는 경우

그러나 이 씨와 같이 상속 받은 토지를 양도함으로써 또 양도소득세를 부담해야 하는 경우에는 얘기가 달라질 수 있다. 현재 비사업용토지를 양도하는 경우 일반세율의 10%를 가산한 세율을 적용하지만, 상속받은 비사업용토지 중 농지는 상속개시일로부터 5년 이내에 양도하는 경우 사업용토지로 보아 일반세율을 적용하며, 장기보유특별공제도 적용된다.

따라서 이씨는 약2.4억 원{ (500,000,000 x 38%)-19,400,000] x 1.1 = 187,660,,000(필요경비 및 기본공제 250만원 제외) }에 가까운 돈을 양도소득세로 부담해야 하기 때문에 설령 상속세를 부담하지 않았다 하더라도 총 부담금액은 커질 수밖에 없다.

상속재산을 시가로 신고하는 경우

그런데 이씨가 상속세를 시가(13억 원)로 신고한다면 4천8백만 원{[(1,300,000,000-1,000,000,000)-10,000,000] x 20% - 10,000,000 = 48,000,000(장례비공제 500만원, 감정평가수수료 500만원 정도로 가정)}정도의 상속세만 내면 되고, 이 때에는 양도 시 양도차익이 발생하지 않기 때문에 양도소득세는 부담하지 않아도 된다.

따라서 이씨와 같이 재산을 상속 받은 후 양도를 계획하고 있는 경우라면 상속재산을 가능한 높게 평가하는 방법이 부담해야 할 세금을 절약하는 길일 수 있다는 점을 유념해야 한다.

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[스크랩] 부동산 양도소득세 절세 9계명

원조젠틀맨 — Wed, 18 Oct 2017 10:08:23 +0900

양도소득세의 계산 구조
양도소득세를 절세하기 위해서는 기초지식으로 양도소득세의 계산구조를 알아야 한다.

<양도소득세의 계산구조>
양도가액-취득가액-필요경비 = 양도차익
양도차익-장기보유특별공제 = 양도소득금액
양도소득금액-양도소득기본공제 =과세표준
과세표준 ×세율 = 양도소득세 산출세액
양도소득세 산출세액 - 조특법상 감면세액 =결정세액(=납부할 세액)

부동산을 처분할 때 세금을 줄일 수 있는 방법을 소개하니 부동산처분을 고려 중인 납세자는 절세방법을 숙지하고 실천하여 양도소득세를 줄이자.

1. 다주택자가 주택을 처분하는 경우 양도차익이 작은 주택부터 처분하라.
3주택 이상의 다주택자로서 부동산을 처분할 때 양도소득세를 줄이려면 양도차익이 가장 작은 주택부터 처분하여 주택수를 줄이면 양도소득세 부담이 줄어든다. 가장 양도차익이 많은 주택을 마지막에 남기면 1가구 1주택으로 비과세혜택을 받을 수 있어 양도소득세를 크게 줄일 수 있다.

2. 양도시기를 조절하여 처분하라.
양도소득세는 한 해에 2주택 이상의 부동산을 양도하면 양도차익을 통산하여 양도소득세를 부과한다. 따라서 2주택 이상의 부동산을 처분해야 하고 그 중에 양도차손이 발생한 주택이 있다면 한 해에 양도차손이 발생한 주택과 양도차익이 발생하는 주택을 함께 처분하면 된다. 양도차익과 양도차손이 서로 상쇄되어 양도차익이 줄어 들게 되므로 양도차손에 세율을 적용한 금액만큼 양도소득세가 줄어드는 것이다. 2주택 이상이 모두 양도차익이 발생한 상태라면 한 해에 1주택 이상을 처분하지 않도록 한다. 양도차익이 누적되어 그에 상당하는 세율이 증가하여 양도소득세 부담이 커지기 때문이다.

3. 부동산의 보유기간을 최대한 늘려서 처분하라.
일반적인 부동산의 경우 취득시기부터 양도시기까지 보유기간이 2년 이상인 경우에는 6%~40%의 6단계 초과누진세율(2017년부터)이 적용된다. 그러나 보유기간이 1년 미만인 경우에는 50%의 세율이 적용되고, 보유기간이 1년 이상 2년 미만인 경우에는 40%의 세율이 적용된다.

부동산을 부득이 하게 급히 처분해야 한다고 할 때, 잔금청산일을 가급적 늦춰서 보유기간이 1년 미만인 경우에는 1년 이상으로, 보유기간이 2년 미만인 경우에는 2년 이상으로 늦춰서 잔금청산을 하는 것이 좋다. 그리하면 고율의 단일세율 50% 또는 40% 를 피하고 6%~40%의 단계별 누진세율을 적용 받아 세금을 절세할 수 있다.

또한, 보유기간이 3년이상인 경우에는 장기보유특별공제라고 하여 양도차익에 일정비율을 차감시켜 주는데, 3년 이상(10%)부터 최장 10년(30%)까지 양도차익을 줄일 수 있으며 1가구 1주택자로서 고가주택에 해당할 경우 최대 80%까지 양도차익을 차감시켜 주므로 보유기간을 최대 10년 이상으로 늘리는 것이 유리하다.

4. 1가구 1주택 비과세 특례를 최대한 활용하라.
양도소득세에 있어서 최고의 절세는 1가구 1주택을 이용한 비과세혜택을 받는 것이다. 만일 1주택 상태에서 상속에 의하여 2주택이 되었거나, 투자목적 또는 귀농목적으로 신규주택을 추가로 취득하였다면 종전의 1가구 1주택이었던 주택을 먼저 양도하면 1가구 1주택 비과세 혜택을 볼 수가 있어 양도소득세 부담을 하지 않을 수 있다.

5. 상가 겸용 주택은 주택면적을 크게 해서 양도하라.
상가 와 주택이 한 건물에 있는 겸용주택을 양도할 때 주택면적이 상가면적보다 크면 건물 전체를 주택으로 보며, 상가면적이 크면 주택부분만을 주택으로 간주한다. 때문에 만일 1가구 1주택자로서 상가면적이 주택면적 보다 크다면 주택면적 비중이 크도록 개조 또는 수리를 하여 공부상 용도를 변경하거나 실제로 주택으로 사용하였다는 입증서류를 만들어 양도하면 1가구 1주택의 비과세혜택을 볼 수 있다.

6. 보유하고 있는 주택이 조세감면 대상인지를 확인하라.
정부는 부동산침체에 따른 건설경기를 부양하기 위하여 수 차례에 걸쳐 미분양주택을 취득할 경우 다양한 양도소득세 감면의 혜택을 주기로 약속하였으므로 현재 보유 또는 양도하고자 하는 주택이 세법에서 정한 혜택을 받을 수 있는 지 여부를 반드시 확인하고 양도계획을 세워라.

7. 배우자에게 증여하여 양도하는 방법도 고려하라.
만일 1억원에 취득한 부동산이 그 동안 부동산가격이 많이 올라 시가 6억원으로 올랐다고 가정할 때, 오른 부동산을 처분하면 양도차익이 상당하여 많은 양도소득세를 부담해야 한다. 그런데 문제의 부동산을 6억원에 배우자에게 증여한다면 6억원까지 증여공제가 가능하므로 증여세 부담 없이 증여할 수 있다. 수증 받은 배우자는 부동산을 증여가액인 6억원으로 취득하게 되어 차후 부동산을 처분 시 양도소득세를 현격하게 줄일 수 있다. 다만, 정부는 이렇게 특수관계자에게 증여 후 양도하는 행위를 방지하기 위하여 5년이내에 양도하면 증여자가 직접 양도한 것으로 보아 양도소득세를 계산하도록 규정하고 있으므로 면밀한 계획을 세워 양도하여야 한다.

8. 취득 및 양도 시 발생한 비용에 대한 증빙을 철저히 챙겨라.
양도차익을 계산할 때 부동산의 취득 및 양도와 관련한 계약서상의 금액 외에도 취득 및 양도와 관련하여 직접적으로 발생한 비용을 필요경비로 보아 공제해 준다. 따라서 취득 및 양도와 관련하여 지출한 경비에 대한 세금계산서 및 영수증 등의 증빙을 챙겨서 양도소득세 신고 시 제시해야 양도소득세를 줄일 수 있다.

9. 신고기한 내에 양도소득세 신고를 하라.
부동산을 양도하였을 때의 양도소득세 신고는 양도일이 속하는 달의 말일로부터 2개월 이내에 해야 가산세 부담을 면할 수 있다. 1년 이내에 2건 이상의 부동산을 처분하고 양도소득세를 신고할 경우에는 양도소득세 확정신고를 해야 한다. 양도소득세는 과세기간 중에 매번 양도할 때마다 양도소득세 예정신고를 하고, 다음 해 5월까지 양도소득세 확정신고라고 하여 양도차익을 통산하여 소득세를 정산한다

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[스크랩] 교통위반 벌금과벌점 상세표

원조젠틀맨 — Mon, 29 Aug 2016 08:29:07 +0900

교통위반 벌금.벌점 상세표

위반 사항	벌금				벌점
위반 사항	승합차	승용차	이륜	자전거	벌점
고속도록 갓길, 버스전용차선 위반	30,000	30,000	30,000	-	30점
일반도로 버스전용차선 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	10점
고속도로, 자동차전용도로 안전거리 미확보	50,000	40,000	30,000	20,000	10점
일반도로 안전거리 미확보	20,000	20,000	10,000	10,000	10점
중앙선침범, 통행구분 위반	70,000	60,000	40,000	30,000	30점
신호위반	70,000	60,000	40,000	30,000	15점
통행금지 제한 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
통행 우선순위 위반	20,000	20,000	10,000	10,000	-
교차로 통행방법 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
직진, 우회전차의 진행방해	50,000	40,000	30,000	20,000	-
진로 양보의무 불이행	20,000	20,000	10,000	10,000	-
횡단, U턴, 후진 위반	70,000	60,000	40,000	30,000	-
앞지르기 금지시기 위반	70,000	60,000	40,000	30,000	15점
앞지르기 방법 위반	70,000	60,000	40,000	30,000	10점
앞지르기 방해금지 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
진로변경 방법 위반	30,000	30,000	20,000	10,000	10점
끼어들기 금지 위반	30,000	30,000	20,000	10,000	-
방향전환, 진로변경시 신호 불이행	30,000	30,000	20,000	10,000	-
등화점등, 조작 불이행	20,000	20,000	10,000	10,000	-
속도위반 (20㎞/h)초과	70,000	60,000	40,000	30,000	15점
속도위반 (20㎞/h)이하	30,000	30,000	20,000	10,000	-
횡단보도보행자 횡단방해(정지선위반)	70,000	60,000	40,000	30,000	*15점()**
보행자 전용도로 통행위반	70,000	60,000	40,000	30,000	10점
보행자 통행방해, 보호 불이행	50,000	40,000	30,000	20,000	10점
어린이, 맹인등의 보호 위반	70,000	60,000	40,000	30,000	10점
어린이 통학버스 운전자의 의무 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
어린이 통학버스 특별보호 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	10점
어린이 통학버스 미신고 운행 (신고필증 비치 위반 포함)	30,000	30,000	20,000	10,000	-
서행의무 위반	30,000	30,000	20,000	10,000	-
최저속도 위반	20,000	20,000	10,000	10,000	-
긴급자동차 피양, 일시정지 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
정차, 주차금지 또는 방법 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
정차, 주차 위반에 대한 조치 불응	50,000	40,000	30,000	20,000	-
견인제한 위반	30,000	30,000	20,000	10,000	-
적재제한, 적재물 추락방지 위반 유아, 동물을 안고 운전	50,000	40,000	30,000	20,000	-
안전운전 의무 위반(난폭운전 포함)	50,000	40,000	30,000	20,000	10점
급가속, 공회전 등 소음발생, 급발진	50,000	40,000	30,000	20,000	-
경음기 불사용, 사용제한 위반	20,000	20,000	10,000	10,000	-
급제동 금지 위반	30,000	30,000	20,000	10,000	-
일시정지 위반	30,000	30,000	20,000	10,000	-
승객 차내 소란행위 방치운전	50,000	40,000	30,000	20,000	-
고속도로 진입 위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
고속도로 지정차로 통행위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
고속도로, 자동차전용도로 정차,주차금지위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
고속도로, 자동차전용도로 횡단,U턴,후진위반	50,000	40,000	30,000	20,000	-
고속도로 자동차전용도로 고장등의 경우 조치 불이행	50,000	40,000	30,000	20,000	-
혼잡 완화조치 위반	30,000	30,000	20,000	10,000	-
운전석 이탈시 안전확보 불이행	30,000	30,000	20,000	10,000	-
승차자 안전을 위한 조치 위반	30,000	30,000	20,000	10,000	-
안전띠 미착용	30,000	30,000	20,000	10,000	-
고인물을 튀게하는 행위	20,000	20,000	10,000	10,000	-
짙은 썬팅, 불법부착 장치자 운전	20,000	20,000	10,000	10,000	-
교통 안전교육 미필	20,000	20,000	20,000	20,000	-
적성검사기간 경과 6개월 초과	70,000	70,000	70,000	70,000	-
적성검사기간 경과 6개월 이하	50,000	50,000	50,000	50,000	-
자동차등록증 휴대의무 위반	50,000	50,000	50,000	-	-
면허증휴대의무위반(제시위반시 포함)	30,000	30,000	30,000	-	30점
면허증 반납 불이행	30,000	30,000	30,000	-	-

＃ 음주운전 벌금

혈중 알코올 농도	벌금(벌점)
0.36% 이상 (5년내 3회 이상 적발)	1년(상습범 1년 6월~2년)
0.05 ~ 0.10%	70만원(100점)
0.10 ~ 0.15%	100 만원
0.21 ~ 0.25%	200 만원
0.3% 이상	300 만원
음주측정 불응	1년+알코올 치료, 준법 운전 강의 수강 명령

＃ 행정과태료

위반 내용	부과 기준	과태료
임시운행	임시운행기간 만료 후 10일 이내	50,000
	1일 초과마다	10,000
	최고 금액	1,000,000
주소 변경 미필	전입일로부터 15일 초과 90일 이내	20,000
	90일 초과 3일 경과마다	10,000
	최고 금액	개인 300,000 법인450,000
계속 검사 미필	검사일로부터 15일초과 1개월 이내	20,000
	1개월을 초과한 날로부터 3일 경과마다	10,000
	최고 금액	300,000
소유권 이전 미필 (매매,증여,상속)	유효기간 15일 경과 후 10일 이내	100,000
	10일 이후 1일 마다	10,000
	최고 금액	500,000
책임 보험 미가입	10일까지	5,000
	20일까지	10,000
	30일까지	50,000
	60일까지	100,000
	90일이내	200,000
	90일 초과 최고 금액	300,000
폐차후 말소등록 미필	유효기간 30일 경과 후 10일 이내	50,000
	10일 이후 1일 마다	10,000
	최고 금액	500,000

＃ 기타 과태료

위반 내용	부과 기준	과태료
명의 이전과 관련	자동차를 양도하고 이전등록신청에 필요한 서류를 양수인에게 교부하지 아니한 때	20만원
	자동차를 양수받은 자가 자기명의로 이전등록을 하지 아니하고 이를 재양도 한때	50만원
	자동차를 양수하고 양도인이 요구하는 이전등록 신청에 필요한 서류를 양도인에게 기한내에 교부하지 아니한 때	10만원
등록 번호판 관련	자동차 소유자가 직접 자동차등록번호판을 붙이지 않거나 봉인을 하지 아니 한 때	50만원
	등록번호판을 부착하지 아니하거나 봉인을 하지 않고 운행한 때	30만원
	자동차 등록번호판 또는 봉인이 떨어지거나 알아보기 어렵게 된 때	10만원
등록증	자동차등록증을 비치하지 아니하고 자동차를 운행한 때	5만원
자가용 미사용 신고	신고대상 : 2.5톤 이상 화물차	5만원
과태료 산정 기준 일자	초일 불산입의 원칙(민법 제157조) 기간을 월,년으로 정한 때는 그 기산일에 해당하는 전일이 기간 만료임 (민법 제 160조)

＃ 특가법상 도주차량(뺑소니)

피해자 유기, 사망	10년 이상
치사, 도주, 구호 어려운 곳 이동 후 유기	5년 이상
치상(치명적), 무면허·음주	5년 이상

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[스크랩] 상가주택 절세법의 모든 것!|

원조젠틀맨 — Wed, 15 Jun 2016 13:27:33 +0900

상가주택은 상가와 주택이 결합된 형태의 건물을 말한다. 주로 1층이나 2층은 상가로 임대하고 3층이나 4층은 주택으로 사용된다.

이러한 상가주택은 업무용 건물과 주거용 건물이 결합된 형태라 세금문제가 다소 복잡하다. 이하에서는 신기루씨의 사례를 통해 신씨가 만나는 세금문제를 전체적으로 정리해보자.

· 상가주택 현황 : 1층은 상가, 2층과 3층은 주택
· 총 매입예상가액 : 8억원(부가가치세 별도)
· 임대현황 : 1층은 근린생활시설로 임대, 2와 3층은 주거용으로 임대
· 예상임대료 : 1층 150만원, 2․3층 150만원
· 신씨는 상가주택을 포함하면 1세대 2주택자에 해당함.

사업자등록은 어떻게 해야 하는가?

신씨의 경우 업무용 건물과 주거용 건물을 동시에 임대하므로 임대업으로 등록을 해야 한다. 먼저 1층 상가의 임대료에 대해서는 부가가치세가 부과되므로 일반과세자나 간이과세자중 하나를 선택해 사업자등록을 내야 한다. 만일 이 상가를 분양받거나 일반과세자로부터 매입한 경우에는 일반과세자로 등록하는 것이 좋다. 매입할 때 부담한 부가가치세를 환급받을 수 있기 때문이다. 다만, 이때 발생한 부가가치세를 환급받기 위해서는 사업자등록신청을 계약과 동시에 하는 것이 좋다. 그래야 환급을 조기에 받을 수 있다. 한편 간이과세를 선택하는 경우에는 매입 시 발생한 부가가치세를 환급받지 못한다는 점에 유의해야 한다.

다음으로, 주거용으로 임대하는 2․3층에 대해서는 사업자등록을 하지 않아도 문제가 없다. 주택임대업은 부가가치세가 면제되는 업종이므로 미등록에 따른 가산세 불이익이 없기 때문이다. 그래서 밖에 나가보면 주택의 임대에 대해서는 사업자등록을 하지 않는 경우가 많다. 하지만 사업자등록을 하면 좋은 경우가 있는데 그것은 다름 아닌 1세대 2주택 이상인 상황에서 주거주택을 양도할 때이다. 원래 2주택 이상을 보유하면 양도소득세 비과세를 받기가 힘들어진다. 이러한 상황에서는 임대하고 있는 주택을 관할 시․군․구청과 관할세무서에 등록하고 5년간 임대하면 2년 이상 거주한 주택에 대해서는 비과세를 받을 수 있기 때문이다. 결국 상가주택을 매입할 때 사업자등록은 상가부분에 대해서는 필수적으로, 주택부분에 대해서는 선택적으로 진행하면 된다.

참고로 상가주택을 취득할 때 누구의 명의로 할 것인지 부부공동으로 할 것인지의 여부는 구입금액의 크기, 다른 소득의 발생여부, 건강보험료 부담관계 등을 고려하여 결정하는 것이 좋다. 일반적으로 취득금액이 큰 경우에는 부부공동등기를 적극적으로 고려하는 것이 좋다.

취득세는 어떻게 결정될까?

상가주택을 취득하면 취득세는 법에 정한대로 납부하는 것이 원칙이다. 전용면적 60㎡ 이하인 공동주택이나 주거용 오피스텔을 신규분양받아 임대하는 경우에 취득세 감면이 적용되는 것과 대조적이다.

그렇다면 상가주택은 취득세를 어떤 방식으로 내야 할까? 상가와 주택의 취득세율이 다르기 때문에 이 부분은 세금의 크기에 영향을 준다. 이에 대해 지방세법은 상가와 주택을 각각 구분하여 취득세를 부과하고 있다. 따라서 다음과 같이 취득세율이 적용된다.

구 분	상 가	주 택
취득세율	4%	1~3%
농특세 등을 포함한 총 세율	4.6%	1.1~3.5%

그렇다면 신씨는 취득세를 얼마나 부담하게 될까? 이를 위해서는 먼저 상가와 주택의 가격을 구분해야 한다. 그런데 자료를 보면 이에 대한 구분이 없다. 이럴 때에는 어떻게 계산을 해야 할까?

세법은 이러한 상황에서는 보통 기준시가의 비율로 나누어 계산하도록 하고 있다. 만일 상가의 기준시가가 2억원이고 주택의 기준시가가 3억원이라면 8억원 중 3.2억원(=8억원×2억원/5억원)은 상가의 공급가액, 나머지 4.8억원은 주택의 공급가액에 해당한다고 볼 수 있다. 이렇게 나눈 후 취득세를 계산하면 다음과 같다.

구 분	상 가	주 택	계
취득금액	3.2억원	4.8억원	8억원
취득세율	4%	1%	-
취득세	1,280만원	480만원	1,760만원

상가의 공급가액이 주택보다 더 낮게 평가됨에도 불구하고 오히려 더 많은 취득세를 부담하는 결과가 나왔다. 이렇게 취득세율이 다르기 때문에 상가의 공급가액을 줄이고 주택의 공급가액을 높이면 세금을 줄일 수 있다. 그렇다면 임의로 상가의 공급가액을 2억원으로 하고 주택의 공급가액을 6억원으로 한다면 세금은 얼마나 줄어들까? 이렇게 하면 상가는 800만원 주택은 600만원으로 총 1,400만원이 발생해 앞의 경우와 비교해볼 때 360만원이 줄어든다.

한편 이러한 효과는 취득세뿐만 아니라 부가가치세에서도 발생할 수 있다. 매수자가 부가가치세를 환급받지 못하는 상황에서는 가급적 상가의 공급가액을 낮추는 것이 좋기 때문이다. 이러한 이유로 매매계약을 쓸 때 상가의 공급가액을 낮추고 주택의 공급가액을 늘리는 식의 계약서가 등장하곤 한다.

그렇다면 세법은 이를 인정할까? 세법은 이에 대해 계약서에 구분하여 기재된 건물가액이 경제적 합리성이 결여되어 있거나, 부가가치세를 회피할 의도로 임의 구분기재한 것으로 확인되는 경우에는 매매계약서에 건물가액이 구분기재되었다 하더라도 이를 인정하지 않는다(관할 세무서장이 사실 판단할 사항임). 이에 맞춰 2015년 세법개정안에서는 2016년부터 기준시가로 안분한 금액과 임의로 기재된 금액의 차이가 30% 이상 나는 경우에는 의무적으로 기준시가 비율을 사용토록 하였다.

임대소득세는 어떻게 결정될까?

상가주택을 임대하면 두 가지 형태의 건물에서 임대료가 발생한다. 하나는 상가임대소득이며 다른 하나는 주택임대소득이다. 그렇다면 임대소득세는 어떻게 정리될까?

먼저 상가임대소득에 대해 알아보자.

상가임대수입(매출액)에 대해서는 부가가치세가 과세되는 것이 원칙이므로 1년에 2회 부가가치세 신고․납부의무가 있다. 상반기 수입은 7월 25일에 하반기 수입은 다음해 1월 25일까지 신고 및 납부를 해야 한다. 물론 간이과세자는 2회가 아닌 1회로 단축되어 다음 해 1월 25일까지 신고 및 납부하면 된다. 여기서 참고할 것은 간이과세자는 연간 매출액이 2,400만원에 미달하면 부가가치세 납부의무가 면제된다는 것이다.

그런데 이렇게 부가가치세 신고 때 신고한 수입에 대해서는 다음 해 5월(성실신고확인 대상사업자는 5~6월) 중에 종합소득세 신고를 반드시 이행해야 한다. 신씨의 경우 상가수입금액이 연간 1,800만원이므로 이를 기준으로 경비를 차감해 소득세를 계산하게 된다. 만일 신씨가 근로소득자나 사업자라면 근로소득이나 사업소득과 합산하여 세금을 정산해야 한다.

다음으로 주택임대소득에 대해 알아보자.

상가 외 주택의 임대소득에 대한 과세체계는 조금 복잡하다. 따져야 할 것들이 많기 때문이다. 우선 부부를 기준으로 주택 수가 몇 채인지를 봐야 한다. 주택 수에 따라 과세요건이 다르기 때문이다. 예를 들어 부부가 상가주택 1채를 보유하고 있다면 이 주택의 기준시가가 9억원이 넘지 않는 한 임대수입에 대해서는 비과세한다. 하지만 9억원을 넘어가면 1주택자라도 수입금액의 크기를 불문하고 무조건 과세한다. 만약 2주택 이상이 되면 주택임대수입이 개인별로 연간 2,000만원이 되는지를 확인해야 한다. 2,000만원이 안되면 2014~2016년까지는 한시적으로 비과세, 2017년 이후는 분리과세를 적용하기 때문이다. 이러한 내용을 정리하면 다음과 같다.

구 분	임대수입에 대해 과세되는 경우	비 고
· 부부의 합산 주택 수가 1채인 경우	기준시가가 9억원 초과 시	기준시가 9억원 이하 시는 비과세
· 부부의 합산 주택 수가 2채 이상인 경우	개인별 주택임대수입이 2,000만원을 초과 시	개인별 주택임대수입이 2,000만원 이하 시 비과세(분리과세)

신씨의 경우 2주택을 보유하고 있으므로 ‘2,000만원’에 해당하는지의 여부를 따져서 의사결정을 내려야 한다. 따라서 신씨는 월 150만원을 받아 연간 2,000만원이 되지 않으므로 주택에 대해서는 세금부담이 없다고 판단내릴 수 있다. 한편 전세보증금이 별도로 있는 경우에는 상가의 경우에는 2.5%를 곱한 금액을 합산해야 하며, 주택은 각 호의 전용면적이 85㎡이면 2016년까지는 과세에서 제외하므로 큰 문제가 없다.

참고로 원래 재산세를 감면받기 위해서는 전용면적이 60㎡ 이하인 공동주택이나 오피스텔에 해당되어야 하는데, 상가주택은 단독주택에 해당하므로 감면이 적용되지 않는다. 하지만 상가주택은 다가구형태로 되어 있는 단독주택에 해당되므로 건물 전체면적이 아닌 각호별 면적을 기준하여 재산세를 감면하는 조치를 시행하는 것이 필요할 것으로 보인다. 이외 상가주택의 지하가 유흥주점업으로 사용되면 재산세가 0.25%가 아닌 4%로 중과세될 수 있다. 따라서 상가주택의 임대차계약을 맺을 때 재산세는 임차인이 부담하는 식의 특약을 맺어두는 것도 아울러 알아두면 좋을 절세Tip이 된다.

양도소득세 절세를 위해서 주의해야 할 것들!

상가주택이 있는 경우 양도소득세 과세문제는 매우 주의해야 한다. 다양한 쟁점이 발생하기 때문이다. 상가주택을 양도하는 경우와 상가주택 외 다른 주택을 양도하는 경우로 나눠 살펴보자.

① 상가주택을 양도하는 경우
상가주택을 양도하는 경우에 주의해야 할 것들은 다음과 같다.

첫째, 상가와 주택의 연면적을 확인해야 한다.

연면적은 각 층의 면적을 합한 면적을 말한다. 세법은 이러한 연면적의 크기에 따라 물건구분을 하기 때문이다.

· 주택의 연면적>상가의 연면적 : 모두 주택으로 본다.
· 주택의 연면적≤상가의 연면적 : 주택부분은 주택, 상가부분은 상가로 본다.

신씨의 경우를 보면 상가의 연면적보다 주택의 연면적이 넓다고 판단되므로 이 건물을 모두 주택으로 취급된다. 다만, 이러한 물건구분은 양도소득세를 낼 때에만 적용하는 것이지 취득이나 보유 시에는 적용하지 않는다는 점에 유의해야 한다.

둘째, 주택의 연면적이 넓은 경우에는 주택으로 보아 세법을 적용해야 한다.

이러한 상황에서는 상가주택이 1세대 1주택에 해당한다면 이에 대해서는 양도소득세가 비과세되며, 1세대 2주택 이상에 해당되면 과세가 된다. 참고로 1세대 1주택이라도 양도가액이 9억원을 초과하면 고가주택으로 분류되어 전체 양도차익 중 일부에 대해서만 비과세가 적용된다. 하지만 고가주택에 대해서는 장기보유특별공제율이 최대 80%까지 적용되므로 이러한 부분을 잘 활용하면 세금을 크게 줄일 수 있다.

앞의 신씨가 8억원에 취득한 상가주택을 5년 후 10억원에 매도한 경우 1세대 2주택 상태에서 양도하는 경우와 1세대 1주택 상태에서 양도하는 경우의 세금을 비교해보자.

(단위 : 원)

구 분	1세대 2주택 상태에서 양도	1세대 1주택 상태에서 양도
양도가액	10억	10억
- 취득가액	8억	8억
= 양도차익	2억	2억
- 비과세 양도차익	-	1억 8,000만
= 과세대상 양도차익	2억	2,000만
- 장기보유특별공제	3,000만(15%)	800만(40%)
= 양도소득금액	1억 7,000만	1,200만
- 기본공제	250만	250만
= 과세표준	1억 6,750만	950만
× 세율	35%	6%
- 누진공제	1,490만	-
= 산출세액	4,372만 5,000	57만

계산결과를 비교하면 1세대로 1주택으로 처분하면 2주택상태에서 처분하는 경우에 비해 대략 4,000만원 이상이 더 유리함을 알 수 있다. 참고로 위에서 비과세양도차익은 전체 양도차익 2억원에 ‘양도가액-9억원/양도가액’을 곱해 계산을 했다. 또한 장기보유특별공제율이 40%인 이유는 1세대 1주택이 고가주택으로 과세되는 경우에는 1년간 8%를 곱해 공제하기 때문이다(5년×8%=40%). 참고로 주택정착면적의 5배(도시지역 밖: 10배)를 초과하는 부수토지에 대해서는 비과세가 적용되지 않는다는 점도 알아두자.

셋째, 상가의 연면적이 같거나 넓은 경우에는 주택과 상가로 구분하여 세법을 적용해야 한다. 이렇게 두개의 물건으로 구분이 되면 상황이 좀 복잡해진다. 따라서 다음과 같은 절차에 따라 업무처리를 하는 것이 좋다.

· STEP1 : 상가의 공급가액과 주택의 공급가액을 구분한다.
계약서상에 이 둘의 공급가액이 구분되지 않으면 기준시가로 안분계산을 하는 것이 원칙이다. 임의구분하는 경우에는 세법이 이를 부인할 수 있으므로 이에 대해 대비를 해야 한다. 감정평가를 받아 진행하는 것도 하나의 방법이다.

· STEP2 : 주택에 대해서는 주택에 대한 세법을 적용한다.
상가를 제외한 부분에 대해서는 주택에 해당하므로 주택에 대한 세법을 적용한다. 1세대 1주택인지, 2주택에 해당하는지 등에 따라 적용범위가 달라질 것이다. 과세가 되는 경우에는 양도소득세를 신고․납부해야 한다.

· STEP3 : 상가에 대해서는 상가에 대한 세법을 적용한다.
상가의 경우에는 부가가치세와 양도소득세 신고업무가 있다. 특히 부가가치세는 포괄양수도 계약을 맺으면 이를 생략한 채 거래할 수 있는 편리성이 있다.

돌발퀴즈1
상가주택 지하의 보일러실, 계단 등은 어느 건물로 구분되는가?
겸용주택의 부설된 보일러실이나 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분한다. 다만, 용도가 불분명한 경우에는 주택의 면적과 주택 외의 면적비율로 안분 계산한다(부동산거래관리-1502, 2010.12.21 등).

돌발퀴즈2
만일 공부상 주택을 상가로 임대하면 세법상 상가인가 주택인가?
실질용도와 공부상의 용도가 차이가 나는 경우 실질용도를 먼저 적용한다. 따라서 상가로 보는 것이 타당하다. 물론 용도가 불분명하면 공부상 용도를 적용한다.

돌발퀴즈3
상가의 연면적이 더 넓어 일부를 주택으로 용도변경한 후 바로 양도하면 비과세를 적용받을 수 있는가?
그렇지 않다. 주택으로서 보유기간이 2년 이상이 되어야 비과세를 적용받을 수 있다.

② 상가주택이 아닌 다른 주택을 양도하는 경우
신씨의 경우처럼 상가주택이 아닌 다른 주택을 양도하는 경우에는 보통 1세대 2주택 이상이 되는 상황이다. 이러한 상황에서는 주택에 대한 양도소득세가 비과세가 될 것인지 과세가 될 것인지를 먼저 판단한 후 대책을 강구하는 것이 좋다.

· 일시적 2주택으로 비과세가 가능한 경우
상가주택을 취득한 후 기존주택을 3년 내에 처분하면 일시적 2주택으로서 비과세를 받을 수 있다. 이때에는 상가주택에 대해 임대사업자등록을 하지 않아도 문제가 없다. 그리고 기존주택에서도 거주할 필요가 없다. 일반규정에 의해 비과세가 성립하기 때문이다.

· 일시적 2주택으로 비과세가 불가능한 경우
위처럼 일시적 2주택 비과세를 받지 못하는 경우에는 기존주택에 대해서는 양도소득세가 과세되는 것이 원칙이다. 이러한 상황에서는 다음과 같은 절차를 지키면 비과세를 받을 수 있다.

· STEP1: 상가주택의 주택을 관할 시․군․구청에 임대주택으로 등록한다.
주소지의 관할 시․군․구청에 임대주택으로 등록한다.

· STEP2 : 이후 관할세무서에 주택임대사업자등록을 한다.
주소지 관할세무서에서 주택임대사업자등록을 한다. 등록 시 주택의 기준시가가 수도권은 6억원(지방은 3억원)을 초과하지 않아야 하는데, 이때 다가구주택은 각 호별로 산정한다는 점을 알아두자. 면적은 각 호별로 85㎡를 초과해도 문제가 없다.

· STEP3 : 등록 후 기존주택을 양도한다.
위와 같이 두 곳에 등록 후 기존주택을 양도하면 비과세를 받을 수 있다. 참고로 기존주택에서는 전세대원들이 2년 이상 거주를 해야 한다. 거주를 하지 않으면 주택임대사업자의 거주용 주택에 대해서는 비과세를 적용하지 않는다. 여기서 거주는 등록 전의 것도 인정한다. 그리고 임대주택은 사업자등록 후 5년간 의무적으로 임대를 해야 한다는 점에도 주의해야 한다.

TIP 상가주택의 상속과 증여 시의 절세Tip

• 상속세는 개인의 재산가액이 10억원(배우자가 없는 경우에는 5억원)을 초과하면 과세되므로 사전에 지분증여 등을 통해 재산을 슬림화한다. 다만, 증여시점이 상속개시일로부터 소급하여 상속인은 10년(상속인 외의 자는 5년) 내의 경우에는 상속재산에 합산되므로 가급적 70세 이전까지는 증여가 완료되는 것이 좋다.

• 증여세는 증여재산가액이 증여재산공제액을 초과하는지를 먼저 점검해야 한다. 배우자간은 6억원, 만19세 이상은 5,000만원, 그 미만은 2,000만원이 공제된다. 실제 증여 시에는 취득세가 4% 선에서 나오게 되므로 증여세와 합해 세금크기 등을 따져봐야 한다.

• 상속이나 증여의 경우 재산평가 방법에 주의해야 한다. 상가주택의 경우 보통 기준시가로 평가하면 되나, 임대를 한 경우에는 기준시가와 ‘임대보증금+연간임대료/12%’의 합계액 중 큰 금액으로 평가해야 한다. 만일 근저당이 설정된 경우라면 앞의 금액과 재산의 담보 채권액(전세금 채권 및 임차보증금 채권을 포함한다)의 합계액 중 큰 금액으로 평가해야 한다.

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[스크랩] 계약서 100가지 서식 및 양식

원조젠틀맨 — Thu, 19 May 2016 10:43:31 +0900

계약서 100가지 서식 및 양식

1. 계약서	51. 양수도 계약서
2. 근로 계약서	52. 계약서 작성
3. 전세 계약서	53. 독점 계약서
4. 임대차 계약서	54. 운송 계약서
5. 부동산 매매 계약서	55. 인테리어 계약서
6. 연봉 계약서	56. 월세 계약서 양식
7. 동업 계약서	57. 전세 계약서 분실
8. 고용 계약서	58. 광고 계약서
9. 공사 계약서	59. 연봉제 계약서
10. 도급 계약서	60. 전대 계약서
11. 증여 계약서	61. 전대차 계약서
12. 용역 계약서	62. 체인점 계약서
13. 계약서 양식	63. 매매 계약서 양식
14. 부동산 계약서	64. 지사 계약서
15. 전세 계약서 양식	65. 전세 계약서 담보 대출
16. 임대 계약서	66. oem 계약서
17. 월세 계약서	67. 채용 계약서
18. 전세 계약서 대출	68. 시공 계약서
19. 임대차 계약서 양식	69. 임차 계약서
20. 근로 계약서 양식	70. 컨설팅 계약서
21. 계약서 서식	71. 수출 계약서
22. 대리점 계약서	72. 각종 계약서
23. 하도급 계약서	73. 계약서 샘플 나라
24. 전세 계약서 서식	74. 가맹점 계약서
25. 표준 계약서	75. 무역 계약서
26. 납품 계약서	76. 부동산 계약서 양식
27. 영문 계약서	77. 관인 계약서
28. 검인 계약서	78. 월세 계약서 대출
29. 투자 계약서	79. 근로자 계약서
30. 임대차 계약서 서식	80. 근무 계약서
31. 근로 계약서 서식	81. 계약서 작성법
32. 물품 계약서	82. 동업자 계약서
33. 건설 계약서	83. 부동산 계약서 서식
34. 임가공 계약서	84. 감리 계약서
35. 공급 계약서	85. 렌탈 계약서
36. 판매 계약서	86. 일용직 계약서
37. 양도 계약서	87. 홈페이지 계약서
38. 분양 계약서	88. 외주 계약서
39. 전 월세 계약서	89. 고용 계약서 양식
40. 건축 계약서	90. 무료 계약서 서식
41. 구매 계약서	91. 임대 계약서 양식
42. 위탁 계약서	92. 전속 계약서
43. 전세 계약서 작성	93. 매매 계약서 서식
44. 무료 계약서	94. 주주 계약서
45. 거래 계약서	95. 계약서 샘플
46. 이중 계약서	96. 여행 계약서
47. 계약서 작성 요령	97. 계약서 번역
48. 총판 계약서	98. 변경 계약서
49. 설계 계약서	99. 특약 계약서
50. 다운 계약서	100. 합병 계약서

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[스크랩] 산지 전용 허가의 절차 및 방법

원조젠틀맨 — Mon, 21 Mar 2016 12:23:16 +0900

산지 전용 허가의 절차 및 방법

● 산지전용허가의 절차 및 방법

정부정책이 농지는 규제를 풀되 산지는 보호하는 쪽으로 가닥을 잡고 있다. 2003년 10월 이후 산지관리법이 시행되면서 경사도, 연접개발, 준공 등이 더욱 까다로워졌다.

그러나 산지는 땅값과 전용비용이 낮은데다 자연풍광이 그대로 보존된 곳이 많기 때문에 전원주택지로 여전히 인기가 높다. 요즘은 단지형 개발처럼 뜻이 맞는 사람들이 모여 산지를 공동구입, 분배해서 길을 내는 비용과 토목비용까지 줄이고자 하는 사람들이 많아졌다.

도시 이외 지역 대지나 잡종지 이외의 지목에서 주택을 지을 경우에는 반드시 개발행위허가 및 산지전용허가를 얻어야 한다.
물론 도시지역 내 녹지지역에서도 개발행위허가에 따른 산지전용협의를 거치도록 되어 있으나 녹지지역에서의 대지전용에 대하여는 다음 기회에 설명하고 이번에는 구역 외 산지전용의 이해에 대해서만 다루도록 하겠다.

기존에 산림의 대지 전용을 위한 산림형질변경허가는 산지의 종합적이고 체계적인 관리, 산지의 난개발 방지, 친환경적인 산지이용체계 구축을 위해 산지관리법(2002.12.30) 동법시행령(2003.9.29)에 따라 산지전용허가로 바뀌었다.
일반적으로 도시지역 이외의 산지 중 대지로 전용이 가능한 산지는 용도지역이 관리지역으로 되어 있어야 하며, 용도지역이 농림지역인 산지는 원칙적으로 대지로 전용이 불가능하다.(단 농업인이나 임업인의 농가주택은 가능)

산지는 농지에 비하여 구입비용에 대한 부담이 적고, 대체조림비 역시 농지조성비에 비해 월등히 적다. 이 때문에 개발 사업에 대한 부담이 덜하여 인기가 많은 것이 사실이다. 그러나 산지를 구매할 때는 지면상으로 설명하기 부족할 정도로 농지에 비해 상당한 주의가 필요하다는 것을 명심해야 한다. 산지구매에 있어 확인해 볼 사항은 아래와 같다.

● 산지구매의 주의점

첫째, 반드시 토지이용계획확인원을 열람해 관리지역과 농림지역 여부를 확인한다.
둘째, 현황도로 저촉여부를 따져야 한다. 도로가 없을 경우엔 개설이 가능한지 여부도 같이 알아본다. 산지는 농지에 비하여 현황도로 구분이 상당히 까다롭다. 반드시 인ㆍ허가 관련측량사무실이나 해당 시ㆍ군의 담당직원에게 문의하는 것이 필요하다.

셋째, 부대적인 허가사항이 있나 확인해야 한다.
예를 들어, 산지의 골짜기에서 지적상에 상관없이 실제로 물이 흐르는 경우가 있다. 이에 따른 인허가 사항 및 법률적 문제에 대한 조언이 필수적이다.

넷째, 경사도가 완만한지 직접 확인한다.
산지법상 산지의 경사가 25° 이상일 경우는 전용이 불가능하므로 반드시 부지전체에 대한 도보답사가 선행되어야 한다.

다섯째, 임목도 확인해야 한다.
임목, 즉 산림이 산지면적당 1백% 이상일 경우 허가가 불가능하다. 산림전용이 가능한 지역일지라도 임상(산림의 하층에서 생육하고 있는 관목ㆍ초본ㆍ이끼 등의 하층식생의 총칭)이 너무 좋거나 입목본수도가 50% 이상이거나 경사도가 심한 경우에는 산림전용허가를 받기가 매우 까다롭다. 이는 지역별로 법률을 적용하는 것이 다르기 때문에 반드시 확인해야 한다.
여섯째, 2003년 10월 산지관리법 시행규칙에 따라 기존 3만㎡ 이상 개발허가를 받은 곳이 옆에 있으면 개발행위가 금지됐다. 허가 예정지 경계와 기존 산지전용허가지역의 경계가 직선거리 5백m 이내에 있을 때 기존 허가지역과 해당지역 면적을 합해 3만㎡를 초과하면 개발이 안 되므로 주변 여건도 알아보아야 한다.

위의 경우가 모두 적합할지라도 대지로서 전용이 반드시 이루어지는 것은 아니므로 산지를 구매 할 경우에는 반드시 토지전문가나 시군 해당부서의 확인 절차가 필요하다.

● 전용허가를 얻는 데 드는 비용

산지전용허가를 득하여 대지로 전용하고자하면 측량 설계사무소에 용역을 맡겨야 한다. 용역비용은 대략 3백평 기준에 350만원에서 450만원, 그 이상의 개발이 필요할 경우는 약 평당 1만4천원 정도로 산정하여 계산하면 거의 정확하다. 대행업체에 따라 약간의 비용차가 발생하니 표준 용역계약서를 반드시 작성해두는 것이 좋다.

전용허가에 따른 허가증을 수령하려면 대체조림비는 ㎡당 1,581원 외에 약간의 면허세(면적에 따름) 및 적지복구비(보증보험으로 대체가능), 지역개발공채(할인가능)를 납부하여야 하나 부담이 되는 금액은 아니다. 위에서 알 수 있듯이 대체조림비는 개발행위허가(농지전용허가)에 따른 농지조성비(약 평당 3만5천원)에 비해 상당히 낮게 책정되어 있다.

● 까다로운 준공절차, 많은 시간과 식견 요구

주택건립을 위한 산지전용허가기간은 보통 1년이며 1회에 한하여 1년 연장할 수 있다. 혹 기간 내에 준공절차를 밟지 않으면 허가가 취소되며 이때 대체조림비는 환불 받을 수 있다.
토목이나 건축이 착공되려면 사업주는 반드시 기본적인 산림준공 및 주택준공 절차에 대한 이해와 지식이 있어야 한다. 산림준공 및 건축준공 모두를 득하였을 경우에만 토지분할 및 대지로의 지목변경이 이루어지기 때문이다.

또한 산림준공 신청 전에는 토목공사에 앞서 적지복구 설계승인 절차가 있어 까다롭다. 적지복구 설계란 개발을 위해 파헤친 산림을 어떤 식으로 복구해 놓을 것인지 미리 밝혀 승인을 받아야 하는 것이다. 농지를 전용할 때는 해당되지 않는 절차다.

● 귀농을 위해 산지를 구입하고자 한다면?

농업인이나 임업에 종사하는 사람이 농막이나 축사, 버섯재배사, 잠사, 저장시설 등을 지을 경우에는 신고만으로 산림을 훼손해 사용할 수 있다. 가능한 규모는 주택만 짓고자 할 때 6백㎡(181.5평) 미만, 창고 등 부대시설까지 설치할 경우에는 1천5백㎡(453.7평) 이내의 범위에서 전용이 허용된다. 또 농임업 기계를 보관하기 위한 시설이나 농막, 농로도 신고로만 가능하다.

그 외에 1만㎡ 미만의 경사도 30° 미만인 임지를 입목의 벌채 없이 산지전용해 산채, 약초, 특용작물, 야생화, 관상수를 재배하고자 하는 경우, 조림 후 15년이 경과한 조림지에서 가축을 방목하는 경우 등도 신고로 가능하다.
신고를 할 때 구비서류는 훼손 실측구역도(6천분의 1 또는 3천분의 1), 임도시설의 경우 설계도서 1부, 임야소유권·사용수익권을 증명할 수 있는 서류 등이다. 현지 농민이 아닌 경우 버섯재배사 등을 먼저 지어 농장을 만든 후 관리사를 짓는 경우도 있다.

일부에서는 편법으로 현지민의 토지사용승낙서를 이용해 농가주택을 짓는 경우도 종종 있지만, 보전임지에 대한 규제가 점점 강화되고 있으므로 앞으로 위장 전입이나 토지사용승낙서를 이용한 보전임지에서의 농가주택 건축은 어렵게 될 것으로 보인다.

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출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 동서남 원글보기

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[스크랩] 농촌 빈집 수리하여 나만의 공간 만들기

원조젠틀맨 — Tue, 15 Mar 2016 09:09:19 +0900

농촌 빈집 수리하여 나만의 공간 만들기

현재 농어촌에는 6만여채의 빈집이 있는 것으로 조사되고 있다.

이 빈집들 중 3만여 가구는 개조와 간단단 손질만 하면 사용할 수 있는 것으로 알려져 있다.

이것들을 잘만 활용하면 새로 지은 집 못지않은 전원주택을 마련할 수 있다.

농가주택을 구입해 개조하면 여러가지 이점이 있다.

전원주택을 찾는 수요자는 날로 늘어나고 있다.

IMF전과는 달리 30~40대가 많으며 생계유지형 전원주택자와 프리랜서 전원주택자들이 많아졌다.

또 전원에서 사업을 하려는 귀농자도 농가주택을 선호하는 경향이 있다.

이들은 소액으로 전원주택을 찾고 있어 농가주택 마련이 하나의 지름길이 되고 있다.

1. 농가주택 장점 첫째 절차가 복잡하지 않다.

부지매입부터 건축까지의 전과정이 만만치 않은 전원주택마련의 길은 자칫 잘못하면 쓸데없는 곳에 시간과 돈을 허비할 수 있다.

그러나 농가주택은 이미 집이 지어져 있기 때문에 매매의 형식만 취하면 돼 농지전용이나 건축의 절차가 없어 단순하다.

매매계약만 하면 간단히 개조한 후 바로 들어가 살 수도 있고 또 살면서 하나씩 고쳐갈 수도 있다.

그래서 시간적인 여유가 없는 수요자들에게 적당하다.

둘째 저렴한 가격으로 전원주택을 마련할 수 있다.

준농림지를 구입, 전용을 하게되면 전용부담금이나 대체농지조성비를 내야하고 다시 건축비가 드는 반면

농가주택을 구입해 개조하면 비용을 줄일 수 있다.

셋째 소액으로도 가능하다.

소형평수들이 많아 투자금액이 작다.

준농림지에 컨테이너 박스를 설치하고 임시거처를 마련한다 해도 전기가설을 하고

지하수를 파 수도를 쓰게된다면 그 비용도 상당할 것이다.

넷째 옛집의 분위기를 그대로 보존할 수 있다.

농가주택의 기둥과 서까래 등 기존구조체가 튼튼하다면 헐고 새로 짓는 것보다 개조가 더 품위있고 분위기 있다.

농가주택은 대부분 흙이나 나무로 되어 있는데 이런 분위기를 살려내고 입식부엌과 욕실을 실내에 두면 전원생활에 문제가 없다.

다섯째 농가주택에 달린 창고나 축사를 개조해 전원주택으로 이용할 수 있다는 점이다.

이들 건물은 흙이나 돌, 나무 등 천연자재로 되어 있으며 허름한 경우가 많은데 원룸형식으로 꾸미면 좋다.

개조한 후 주택으로 용도변경하면 전원주택으로 가능하다.

여섯째 살기 편하다는 점이다.

빈집이 있는 곳은 기존 마을이 형성돼 있어 마을 사람과의 융화를 걱정하지 않아도 되고 또 마당이 넓어

텃밭으로 이용할 수 있다.

2. 농가주택 단점

첫째 예전에 지은 집들이 많아 건평이 보통 10~15평 사이가 많고 규모가 있는 집이라야 건평 20평정도다.

둘째 지적상 도로가 없는 농가가 많다.

도로가 관심의 대상이 된 것은 자동차가 등장하면서 부터지 그 이전에는 그리 중요하지 않았다.

3. 농가주택 구입시 주의할 점

농가주택을 구입할 때 집이 있다하여 덜렁 사버리면 곤란한 경우를 당하게 된다.

농어촌에 있는 빈집들 중에는 대지가 아닌 농지에 있는 경우가 많고 또 무허가 건물일 수도 있다.

이를 확인하기 위해서는 토지대장과 건물등기부등본, 건축물대장, 가옥대장(일반건축물대장) 등을 확인해 보아야 한다.

또 지상권문제에 대해서도 필히 확인해야 한다.

지상권이란 건물주와 땅주인이 다른 물건에서 건물에 관한 권리를 말한다.

지상권의 경우 건물에 대해 권리를 주장할 수밖에 없게 되므로 매매를 했다해도 땅만 산 것이 되므로

건물주인이 지상권을 주장하면 골치아프게 된다.

다 낡아 허물어진 집이라도 지상권을 주장하는 경우가 많다.

보통 농가주택은 낡고 오래 됐기 때문에 재산가치가 없는 것으로 생각하나 요즘 귀농자 등

대충 수리해 살려고 하는 사람들이 많아지면서 나대지와 비교해 건물이 있으면 가격도 비싸다.

그런 곳을 부쩍 선호한다.

개조해 살 목적으로 빈집을 산다면 내부골조를 잘 살펴봐야 한다.

언뜻 보기에는 벽면 군데군데 떨어져 나가고 볼품이 없어 보이면 부수고 다시 지을 생각을 하는데

그러나 내부 기둥이나 서까래 등 골조에 이상이 없으면 개조하는데 문제가 없다.

또 빈집의 대지는 텃밭과 붙어 있는 경우가 많은데 만약 붙어 있는 텃밭이 3백3평이 안되면

사더라도 대지와 건물만 이전이 되고 텃밭은 이전이 안된다.

그러나 농지원부가 있으면 문제가 없다.

또한 대지라도 토지거래허가지역에서 1백51평 이상(그린벨트지역에서는 1백평 이상)이면 토지거래허가 대상이 되므로

반드시 허가를 받아야 한다.

빈집의 경우 주변사람들이나 소개를 해준 부동산에 그 집의 내력을 들어보는 것도 중요하다.

패가망신하였다든가 아니면 나쁜 소문이 도는 흉가라면 살면서도 기분이 찜찜할 것이다.

농가주택은 80년대 들어 도시민들의 소액투자대상으로 거래되었으나 이때는 계약서만 있으면

면사무소 산업계에서 건축물대장을 재무계에서 가옥대장을 명의만 변경해 주었다.

그러나 부동산 바람을 타고 투기화 우려가 있는 모든 부동산 등기를 의무화하게 되었으며 각 지역 등기소마다 차이는 있어도

95년부터는 처음 건축물 대장상 기재된 소유자가 보존등기해야 이전등기를 할 수 있어 문제점이 많다.

대부분 농가주택은 50~70년 사이에 건축이 돼 소유주가 자주 바뀌었기 때문메 건축물대장을 꼭 확인해야 한다.

다행히 가옥대장은 계약서만 있으면 면사무소 재무계에서 명의변경만 하면 되나 이는 극히 드물다.

단 2~3년 사이에 폐옥을 시키고 새로 건축을 한다면 지상권문제가 생기지 않도록 확실한 장치를 하면된다.

4. 농가주택 지역별 시세

농가주택의 가격은 지역에 따라 천차만별이며 같은 지역에서도 위치에 따라 큰 차이가 나기 때문에

정확한 시세를 이야기 할 수 없다.

용인의 경우 수지 등 인기지역이 평당 80만~2백만원을 호가하고 있으며

남사· 이동·백암 등지가 20만~40만원 선이다.

양평은 지역에 따라 평당 최하 15만~50만원, 파주는 30만~70만원, 포천은 20만~50만원, 여주와 안성은 15만~30만원,

김포 30만~70만원, 광주 40만~1백만원, 가평 25만~70만원선이다.

또 수도권을 벗어난 충북권의 음성, 진천 등이 평당 5만~10만원 선이고

청주와 인접한 청원이 7만~12만원, 충주 제천 5만~10만원 선에 매물이 많다.

강원도 원주주변이 10만~15만원선, 횡성과 홍천이 10만~15만원선이다.

5. 준농림지와 비교 용인시 양지면 수목리에 대지 2백평의 매매가가 8천2백만원이다.

이 대지와 인접한 같은 평수 준농림지 전의 매매가격은 6천만원이다.

준농림지의 공시지가는 평당 12만원이다.

이렇게 보면 준농림지가 훨씬 싸다.

그러나 집을 짓는다 하였을 때 대지는 곧바로 집을 지을 수 있지만 준농림지는 전용을 받아야 한다.

준농림지 전을 대지로 만드는데 들어가는 비용은

대체농지 조성비(공시지가의 20%)가 평당 1만4천8백76원
지역개발공채 평당 9백92원
설계사무소 전용허가 대행비 2백만원 등이다. 이를 계산하면
전용허가 대행비 2백만원
전용부담금 12만원×0.2×2백평=4백8십만원
대체농지조성비 1만4천8백76원×2백평=2백97만5천2백원
지역개발공채 9백92원×2백평=19만8천원이다.

이를 합하면 8백42만6천4백원이며 여기에 땅값 6천만원을 더하면 7천17만2천원이다.

대지 8천2백만원과 비교했을 때 1천1백82만원을 절약할 수 있다.

그러나 이것은 전용허가를 받아 집을 지었을 경우고 당분간은 텃밭으로 이용하다 3~4년 후 건축을 하려면 문제가 생긴다.

2년내 집을 짓지 않으면 전용허가가 취소된다.

처음 농지를 구입할 때 3백3평 이상을 구입해서 하며, 일반주택은 2백평, 근린생활(가든, 카페)은 1백51평만 전용된다.

6. 농가주택 정보 얻는 법

첫째 자신이 살던 고향이나 친지가 살고 있는 마을의 농가주택을 생각한다면 당연히 이들에게 부탁하는 것이 좋다.

이 사람들이라면 충분히 믿을 수 있기 때문이다.

그러나 고향을 떠난 지 30년이상 지나면 고향으로 돌아간다는 것이 쉽지 않다.

또 수도권일원은 전원주택전문업소에서 관리하는 매물이 현지에 살고 있는 친지들 보다 많고 정확히 알고 있다.

그것은 80년대 빈 농가주택 거의가 도시민들에게 팔려나가 현지에는 매물이 없기 때문이다.

둘째 마을 이장에게 부탁한다.

그러나 이들은 소유권이전 등에 대해서 무지할 수 있으므로 계약전에 필히 부동산중개업소나

관공서를 찾아가 계약에 문제가 없는지 확인해야 한다.

셋째 물건을 취급하는 믿을 수 있는 전문중개업소를 이용하는 것이 가장 좋다.

전문성이 있는 업체를 찾는 것이 힘들기 때문에 여러 곳을 방문해 시세를 확인한 후 취사선택을 하는 것이 좋다.

전문업소 중에는 단순한 중개만 하는 경우들이 많은데 제대로된 중개업소는

다양한 물건들을 비교분석할 수 있는 능력을 갖추고 있다.

최근 전원주택, 지방땅및 부동산 전반에 관한 다양한 정보
(전문싸이트-산골 전원주택 이야기:보러가기==>다음까페 http://cafe.daum.net/h.s.love)가
부동산에 관한 다양한 정보와 소액으로 전원주택을 마련하거나
절약해서 전원주택을 짓는 다양한 방법 이 제공되어

더 많은 정보를 얻으려면 한번 방문 해 볼만 하다

넷째 농어촌빈집센터를 이용한다.

각 시군청의 도시과나 주택과 등에서 운영하는 빈집정보센터는 빈집의 위치와

대략적인 면적, 소유자, 집사진 등을 열람할 수 있다.

그러나 이들 센터에서는 빈집의 정보만 알려줄 뿐 중개행위는 하지 않기 때문에 가격 등은 소유자와 직접 협의해야 한다.

빈집정보센터에서 얻는 정보는 물건의 소재파악 정도가 많으며 매물확인은 어렵다.

실질적인 정보는 기대하지 않는 것이 좋다.

다섯째 농협 하나로복덕방에서도 농가주택 관련 매물정보를 얻을 수 있다.

농협에서 97년 12월부터 운영하고 있는 하나로복덕방은 농협의 전국 4천여개 점포망을 연결하고 있는

온라인시스템을 이용해 농업인들이 팔려고 내놓은 물건이나 사려고 하는 물건정보를 중계해 주는 곳이다.

이곳에서는 농가주택 외에 임야와 토지 등 농촌에 있는 부동산 전반적인 매물정보를 제공하고 있다.

특히 귀농자라면 중고농기계 및 농산물 등의 정보도 제공되기 때문에 관심을 갖고 살펴보면 마음에 드는 물건을 고를 수 있다.

하나로복덕방을 이용하면 당사자들끼리 직접 거래를 할 수 있어 중계수수료가 필요없다.

하나로복덕방을 통해 부동산 매매를 원할 경우 매도자는 위치, 면적, 희망가격 등의 내용을 가까운 농협에다

등록신청을 하면된다. 별다른 수수료는 없다.

등록된 정보는 불특정 다수에게 제공된다는 점을 명심해 피해가 없도록 해야한다.

이렇게 등록된 매물을 매수자들이 찾아보기 위해서는 가까운 농협의 하나로복덕방 담당자를 찾아 사고 싶은 지역과 물건을

알려주고 농협의 온라인단말기를 통해 조회를 요청하면 된다.

조회만 하려면 농협의 PC통신(GO NACF)과 인터넷 홈페이지(http://www.nacf.co.kr)를 통하면 간편하다.

농협에서는 정보만 제공할 뿐 거래에는 개입하지 않으므로 흥정과 계약은 당사자와 책임하여 체결해야 한다.

등록된 가격은 거래가격이 아닌 희망가격이므로 쌍방간의 합의하에 조정이 가능하며 특히 등록된 정보는

확인, 검증을 거친 자료가 아닌 신청인들이 주문하고 희망한 내용이므로 경솔하게 판단하지 말아야 후회가 없다.

여섯째 귀농운동본부에서도 농가주택에 대한 매물정보를 얻을 수 있다.

특히 이곳에 있는 정보는 매매뿐만 아니라 임대매물도 많다.

7. 농가주택 개조하는 법

농가주택은 구조가 허술하기 때문에 리모델링하기 전에 반드시 구조안전진단을 받아야 한다.

특히 외풍이 심하기 때문에 단열에 신경을 써야 한다. 그리고 방의 수가 많이 필요없다면 거실을 되도록 넓혀 사용하는 것이 좋다.

또 농가주택은 층고가 낮기 때문에 천장을 트고 서까래를 노출시킨 상태로 개조를 하면 층고가 높아져 훨씬 시원해진다. 경관이 뛰어난 쪽으로는 벽면을 헐어 통창을 내고 입식부엌과 욕실, 화장실을 실내에 끌어들이고 나면 완벽한 전원주택이 된다. 이때 벽난로를 놓는 것도 고려해볼 수 있다.

이렇게 농가주택을 개조하는데 드는 비용은 평당 80만~1백50만원정도 생각해야 한다. 그러나 대충한다면 평당 30만~50만원선에도 가능하다 -술래님 글-

토지사랑 http://cafe.daum.net/tozisarang/

출처 : 토지사랑모임카페

글쓴이 : 벌뫼 원글보기

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